文/乐居财经 林振兴
59岁的周宇騉，仍在四处奔波。盛夏七月，他跑了西安、天津、郑州等城市。
作为中建方程一把手，周宇騉拜访了不少当地领导。每一次会晤，都蕴含着大量的生意机会，他知道政府需要什么。
在中建系36年，周宇騉原本只是中建一局分公司的一位普通工长。
但他不断进阶，从一局集团到中建股份，再到中建交通、中建铁路、中建市政，最后到中建方程独当一面。
甚至，他还任职过PPP民营第一股——东方园林。这段经历，对于他后期在中建方程开展城市综合开发业务，有“启蒙”的意义。
最近中建方程公布的半年度成绩单，或许也让周宇騉感到了一丝压力。
2025上半年，中建方程的营收从上年同期的38.72亿元降至38.21亿元。
如果说营收只是微降，但净利润就降得有点猛，它从上年同期的5.43亿元下降至2025上半年的3.56亿元，降幅超34%。
将时间线拉长，中建方程的净利润已经实现三年降，从2022年的14.76亿元，到2023年的9.64亿元，再到2024年的9.09亿元。
作为中建方程的掌舵人，如何扭转净利开倒车，成为周宇騉的头等大事。
看到兄弟企业发力地产，他也开始摩拳擦掌。
01
周宇騉是纯正的中建系出身。
23岁的他，初入职场的第一站是中建一局四公司。
13年的时间里，周宇騉在分公司不同岗位历练过，当过工长、责任工程师、翻译、项目副总工、主任工程师、执行经理、项目经理、副总经济师、合约部经理兼机电策划部经理。
直到2002年，他从分公司晋升到一局集团，先后担任项目管理部经理、副总经济师、劳务公司经理。
两年后，周宇騉被委派至中建一局建设发展公司，担任董事、总经理；2008年，他走马上任该公司董事长、党委书记。
2009年，他迎来了事业的另一个转折，晋升到中建股份公司，先后担任基础设施事业部执行总经理、投资部总经理。
有意思的事，在担任中建股份投资部总经理期间，周宇騉还做了一份“副业”，担任东方园林独立董事。
东方园林身上有着众多的标签，中国女首善何巧女、园林第一股、曾经的PPP民营第一股。
2015年正值PPP项目如火如荼的时候，何巧女大张旗鼓地进军PPP大潮中。
之后，当PPP项目结款遇到挑战后，已签订的PPP项目好似一个张开血盆大口吞噬资金的巨兽，东方园林的资金链也遭遇严重挑战，后面暴雷的故事，大家都很熟悉了。
巧合的是，周宇騉现在所在的中建方程，也有部分采用PPP模式。
这段在民企工作的经历，对于他后期在中建方程开展城市综合开发业务，是否也有启蒙的意义？
任职东方园林期间，周宇騉多次对该公司进行实地考察，与高管进行深入沟通，了解公司的生产经营情况和财务状况。
2009年和2010年，周宇騉一共从东方园林领取了12.46万勤酬。
2011年，周宇騉辞去了东方园林的职位。辞职的原因，也知道他心里最为清楚。
紧接着次年，周宇騉又来到中建交通、中建铁路、中建市政，担任董事长一把手等职位。
直至2017年，周宇騉与中建方程正式结缘，担任公司董事、党委副书记、总经理。
2018年，中建七局原董事长陈颖“空降”中建方程，担任董事长。
短短五年后，周宇騉便替代陈颖，坐上中建方程董事长、党委书记的位置。
周宇騉对做大地产业务有野心，尤为想在北京大展拳脚。
今年，他挖来了一员大将——原中海地产北方大区分管营销的高级副总经理刁鹏，任命他为房地产事业部总监。
刁鹏是中海地产司龄25年以上的老将，曾统管中海北京整体营销工作。
听说刁鹏并不是一个人出走，而是带着一条线的人，加入中建方程。
02
中建方程是中国建筑（601668.SH）的全资子公司，也是中建系地产的第九子。
相较于中建智地、中建壹品、中建玖合等中建八子，中建方程在地产圈更像是“小透明”。
因为它的主业务是城市综合开发业务。简而言之，就是从事城镇成片土地综合开发。
业务类型包括保障房建设、棚户区改造、旧城改造、城市更新、市政基础设施配套和新区建设等。另外，部分城市综合开发项目采用PPP模式开展。
城市综合开发项目有一个缺点，就是开发周期长，所需投资规模较大。
若项目开发进展及土地出让和后续运营情况不达预期，或将对中建方程经营和资金周转产生不利影响。
现实案例中，因为PPP项目暴雷的，除了上文提到的东方园林还有华夏幸福。
截至2024年末，中建方程累计完成城市综合开发项目投资数量达48个，累计投资规模超过 1000 亿元。在手项目分布于北京、上海、天津、西安等地，同时向郑州、新疆及山东、武汉等地拓展。
评级报告显示，中建方程在手城市综合建设项目所需投资规模仍较大，且个别项目尚处于回款初期，后续仍面临一定的资金压力。
2024年及2025年一季度，中建方程城市综合开发板块，分别实现回款48.12亿元和0.22亿元。
以天津滨海新区南部新城城镇综合建设项目为例，截至2025年3月末，中建方程累计投资124.10亿元，但累计回款89.87亿元。
更别提ppp项目了，天津市津南区葛沽镇城市综合建设项目的建设期5年，运营期15年，中建方程计划总投资175.20亿元，截至2025年3月末，累计完成投资73.61亿元，累计回款19.09亿元。
在中建方程2025年年中工作会议上，董事长周宇騉强调，“坚定攻坚重点难点项目回款清收，加快实现回款落袋。”
03
城市综合开发业务的钱不是那么好挣，也让中建方程将目光投向房地产。
从2022年伊始，中建方程开始大张旗鼓涉足房地产。
也是这一年，融创、世茂、龙光等房企因美元债违约或信托展期暴雷，行业危机深化。另一边，看着兄弟企业发力地产，周宇騉心里自然也痒痒。
2022-2024年，中建方程房地产投资与开发收入逐年递增，分别为12.71亿元、17.85亿元、24.08亿元。
与之相反的是，地产业务的毛利率却在逐年减少，2022-2024年，分别为22.42%、19.78%、19.39%。
目前，中建方程在建及在售房地产项目共10个，布局于北京、上海、天津、西安、苏州。
受行业景气度影响，2024 年中建方程签约销售金额小幅下降。在评级报告看来，它未来拿地及销售去化情况尚存在较大不确定性。
例如，天津中建璟秀，2020年8月预售，都卖了五年，还没收回成本。截至 2025 年 3 月末，该项目已投资13.46亿元，累计回笼8.29亿元。
在北京，中建长安麓院，已投资13.1亿元，累计回笼10.09亿元；中建长安麓府，已投资23.60亿元，累计回笼21.48亿元（截至 2025 年 3 月末）。
其中，长安麓府开发商北京方程信和置业（简称“方程信和置业”），被购房者王某告上法庭，要求返还商品房认购定金10万元。
当时，王某发现认购书第三条约定的总房款与销售人员承诺的总房款不一致并且当场提出质疑，“销售人员解释说认购书是报给建委备案的，签订买卖合同时会以承诺的总房款为准。”
他认为，方程信和置业及其工作人员利用在认购书中虚报房款误导消费者以为占了很大便宜应尽快签订认购书的心理，让消费者做出不理智的决策。
而后，王某多次同销售人员及销售总监协商退房退款，“她们都不同意并且威胁说退房就没收认购金。”最终，他将开发商告上法庭。
最终，法院判决，方程信和置业返还王某定金5万元。
当然，北京的远郊区域，也让中建方程吃到了“甜头”。
在延庆，上源府已投资6.38亿元，累计回笼7.60亿元（截至 2025 年 3 月末）。
上源府也是中建方程在京城首个独立操盘的房地产开发项目，2024年10月清盘，网签均价3.35万元/平米。
所以，中建方程在今年继续加码延庆。
7月3日，中建方程以5.6亿元底价拿下延庆新城小营YQ00-0205-0001地块，楼面价为1.55万元/平米。
众所周知，地产需要砸入大量真金白银。
至2025年6月底，中建方程经营活动产生的现金流量净额从2024上半年年的12.98亿元，下降至今年上半年的5.18亿元。
今年上半年，中建方程的销售费用、管理费用和研发费用都在上涨。其中，销售费用从去年同期的2377.8万元激增至4507.1万元。
（以上数据来源：企业年报和中诚信国际关于中建方程2025 年度跟踪评级报告）
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